دليل الأجانب في شراء و تملك العقارات في تركيا

lg-yabancilarin-turkiye-de-gayrimenkul-yatirimi-artiyor-D0lc

تم نشره في  نيو ترك بوست

تم إعداد هذا الدليل بهدف مساعدة الأجانب الذي يريدون شراء العقارات في تركيا و لكن هذا الدليل لا يحل محل الخدمات الإستشارية المهنية اللازمة .

1 . الأساس القانوني :

بحسب المادة ال 35 من قانون عقد ملكية العقارات رقم 2644 و المعدل بالقانون رقم 6302 و الذي دخل حيز التنفيذ في 18 مايو عام 2012 تم إزالة شروط المعاملة بالمثل في التملك العقاري قي تركيا بالنسبة للبالغين الأجانب .

هذا و يمكن للأجانب من أي دولة كانوا الحصول على المعلومات اللازمة بخصوص امكانية تملك المواد العينية المحدودة و العقارية و ذلك عن طريق الإدارة العام لظبط الأملاك العقارية و عقود مليكات العقارات  و قنصليات و سفارات الجمهورية التركية .

هذا و يحق للأجانب البالغين السن القانوينة بتملك كل أنواع العقارات ( مساكن ، أماكن عمل ، أراضي ، مزارع ) شريطة مراعاة الحدود القانونية .

هذا و يجب على الأجانب خلال مدة سنتين تقديم المشاريع التي سيقومون بتأهليها و تطويرها كالأراضي و المزارع للوزارة المختصة  و ذلك لأجل الموافقة عليها  .

 

2 – شكل العقد :

بحسب التشريعات التركية الحالية فإنه من الممكن تسجيل الممتلكات العقارية الثابتة في إدارات السجل العقاري من خلال السجلات و السندات الرسمية الموقع عليها .

و من الممكن توقيع ” عقود البيع ” لدى كاتب النوتر و لكن فقط لا يمكن بموجب هذه العقود الموقع عليها لدى النوتر أو عقود البيع الخارجية استحقاق هذه الملكيات العقارية .

 

3 – الحدود القانونية للتملك بالنسبة للأجانب :

أ ) يجب لأي أجنبي بلغ السن القانونية تملك العينيات المحدودة و شراء الممتلكات العقارية ما يصل إلى 30 هكتار .

ب ) لا يحق للأجبني الإستجار أو شراء ممتلكات في المناطق الأمنية و الغسكرية المحظورة دون حصول على إذن رسمي .

ج ) يحق للشخص الأجنبي تملك العينيات المحدودة و العقارات بنسبة 10 % من الممتلكات الخاصة في كل منطقة ( لا يحق له التملك بأكثر من هذه النسبة في منطقة واحدة ).

يمكن للأشخاص الأجانب استحقاق العينيات المحدودة و العقارية حتى 10 % من ……

د ) لا تفرض القيود القانونية على التعهدات العقارية  لصالح الشركات التجارية صاحبة الشخصية الاعتبارية المؤسسة  وفقا للتشريعات الداخلية في الدول الأجنبية مع البالغين

 

ه ) الممتلكات التي  تم الحصول عليها بشكل مخالف للقانون ، أو التي  تحددها الإدارات و الوزارات المختصة بأنها ستستخدم بشكل مخالف لما تم الاتفاق عليه ، أو الممتلكات التي لم تقدم للوزارة المختصة خلال فترة الشراء بشرط الشراء ، أو المشاريع التي لم تنفذ خلال مدتها الزمنية تخضع لأحكام و شروط التصفية .

 

5 – طرق التقديم و المتابعة :

المتملك ( المشتري ) ملزم بتحمل ” شروط التملك و أن يكون من دولة يحق لمواطنيها تملك الممتلكات العينية المحدودة و العقارية في تركيا .

التقديم :

يجب على مالك العقار أو ممثله المفوض التقدم بطلب أولي لإدارة السجلات العقارية ( يتم ذلك عادة قبل فترة استراحة الغداء مع أخذ رقم الطلب ” رقم الانتظار ” لدى إدارة السجلات العقارية .

في حال ما إذا كان ملف الطلب المقدم غير مكتمل أو تنقصه شروط التقديم الأولية يتم إدراجه ضمن قائمات الانتظار .

التقديم الالكتروني :

يتم حجز موعد عن طريق موقع الإدارة العامة لسجلات الأراضي و العقارات https://randevu.tkgm.gov.tr/ أو عن طريق موقع الجمهورية التركية http://turkiye.gov.tr .

 

الأوراق المطلوبة :

1 – وثيقة سند السجل العقاري للعقار أو العنوان الكامل القرية أو المحل ، المدينة او الجزيرة ، الحي ، العمارة .

2 – الكيملك أو جواز السفر ( مع ترجمته عند الضرورة ) .

3 – إحضار إ شهادة القيمة العادلة للعقارات الاستثمارية  التي يتم الحصول عليها من البلدية المختصة .

4 –  بالنسبة للمباني ( محلات ، وحدات سكنية ) يتطلب إحضار وثيقة تأمينية ضد الزلازل .

5 – إحضار الصورة الشخصية ( صورتين للمشتري و صورة للبائع ) شريكة أن تكون تم توصيرها خلال أشهر و بمقاس 4 * 6 .

6 – إحضار مترجم محلف إذا كان أحد الأطراف لا يجيد اللغة التركية .

7 – في حال ما تمت الصفقة بوكالة من خارج تركيا ضروري إحضار وكالة الأصلية مع الترجمة أو نسخة مصدقة .

 

خصائص الوكالة المنعقدة خارج تركيا : 

تعقد هذه الوكالات في القنصلية أو سفارة الجمهورية التركية .

بالنسبة للدول الموقعة على ” اتفاقية لاهاي ” الصادرة بتاريخ 5 أكتوبر 1961 يتم التصديق على الوكالات في تركيا مباشرة شريطة أن تشتمل على صور موثقة من قبل كاتب العدل و ذلك دون الحاجة لتوقيها في السفارة أو القنصلية في الدولة التي تم عقد التوكيل فيها.

أما بالنسبة للدول التي لا تعتبر ضمن هذه الاتفاقية يتم التوقيع على الوكالات من قبل كاتب العدل و يتم الموافقة على الختم و التوقيع من قبل القنصلية التركية في نفس الدولة التي عقد فيها هذا التوكيل .

الإجراءات العامة المتبعة من قبل مديريات دائرة العقارات وفق تعميم رقم 1734 لوزارة البيئة و التمدن الحضاري فيما يخص تملك الأفراد الأجانب للعقارات و الحقوق العينية المحدودة : 

1. دراسة شروط التملك من حيث جنسية المراجع ( مقدم الطلب ) . 
2. التحقيق بخصوص العقار المعني ما اذا كان هذا العقار يقع ضمن منطقة عسكرية ممنوعة او منطقة عسكرية أمنية أو في المواقع الاستراتيجية.  
3. اخد التعهدات المذكورة في التعميم السابق فيما يخص تحديد التملك ب30 هكتارا . 
و حسب التعميم المذكور لوزارة البيئة و التمدن الحضاري ان العقارات التي يتم الحصول عليها بشكل ينافي المادة 35 من القانون التملك العقاري او العقارات التي تستخدم بشكل ينافي اغراض التملك ستكون عرضة للتصفية .

الجوانب المالية للصفقات : 

1 – يتم دفع رسوم سند الملكية من قبل البائع و المشتري ( هي عبارة عن 2 %  بحسب قانون الرسوم رقم 492 أما بالنسبة لشهر سبتمبر من هذا العام  ) على ألا تكون أقل من وثيقة القيمة العادلة للعقارات الاستثمارية و يتم أخذ هذه الوثيقة من البلدية المختصة  .

2 – يتم دفع أجور رأس المال العامل و الذي يحدد بشكل محلي حسب القاعدة التالية : ( بالنسبة لعام 2017 على الأكثر  90.5 * 2.5 ليرة ) .

3  – يتم تحصيل سعر الخدمة في الصفقات التي نتج عنها ديون مستمرة للملكيات وفقا للمادة الـ 35 من قانون السجل العقاري رقم 2644 و ذلك عن طريق  إدارة السجلات العقارية إلى جانب رسوم راس المال المتحرك الذي يحدد لهذه الصقفات أو أثناء الصفقة . ( قيمته 422.2 ليرة لعام 2017 ) ,

 

5 – ملاحظات أخرى يجب التركيز عليها من قبل الأجانب الراغبين بشراء عقار في تركيا : 

في حال كان هناك أي مانع للتملك مثل أن يكون العقار محجوزا أو مرهون أو أن تكون هناك أية موانع تحيل عملية التملك يجب مراجعة إدارة السجلات العقارية المختصة بهذا الشأن

 

في حال تم رفض طلب التملك يمكن التقدم بطلب استئناف إلى إدارة المنطقة المناطة بإدارة السجلات العقارية .

– يفضل التعامل مع شركات أو أشخاص معلوميين بحيث يكونوا مضمونيين و لديهم الخبرة .

 

لا يشترط في الأجنبي الراغب بالتملك في تركيا أن يكون لديه إقامة  .

في حال حدوث خلاف بين طرفي الاتفاق ( البائع و المشتري ) تحال القضية إلى السلطة القضائية و تقدم دعوى أمام  محاكم الجمهورية  التركية .

 

6 – تملك الشخصيات الإعتبارية الأجانب في تركيا : 

يتم تنظيم الشخصيات الإعتبارية الأجنبية وفقآ للمادة 35 من قانون السجلات العقارية رقم 2644 للتملك العقاري .

يمكن للشركات التجارية ذات الشخصية الإعتبارية و التي تم تأسيسها بحسب قوانيين الدولة الأجنبية أن تتملك العينييات المحدودة و العقارية و لكن في إطار أحكام قانونية خاصة بها .

و هذه هي القوانيين الخاصة :

– قانون البترول التركي رقم 6491 .

– قانون تشجيع السياحة رقم 2634 .

– قانون المناطق الصناعية رقم 4737 .

بــ ) لن تفرض قيود على تسهيلات الرهن العقاري لصالح هذه الشركات التجارية .

ج ) بالنسبة للشركات الإعتبارية الأجنبية التي تعمل خارج نطاق العمل التجاري كالجمعيات و الأوقاف لا يمكنها التملك و لا إنشاء حقوق عينية محدودة لصالحها .

 

7 – التملك في تركيا بالنسبة للشركات ذات رأس المال الأجنبي : 

 

تم تنظيم شراء العقارات ( التملك ) بالنسبة للشركات ذات رأس المال الأجنبي و التي تملك  الشخصية الاعتبارية و المؤسسة  في تركيا و التي تملك الصلاحية في تعيين أو عزل غالبية مدراء مجلس الإدارة  الذين ليس لهم نسبة من هذه الأسهم أو الذين يناصفوهم بالأسهم أو الذين يملكون 50 % و أكثر و ذلك وفقا للائحة التنفيذية الخاصة بحيازة الممتلكات العقارية و الحقوق العينية المحدودة للشركات و الشركات المشتركة معها الذي و ذلك في  إطار المادة ال36 لقانون السجل العقاري رقم 2644 ” الصادر بتاريخ 16/08/2012 و المادة 36 من قانون السجل العقاري رقم 2644 .

 
 
تم نشر هذا التعميم  برقم ( 1735) 2012/13 تحت عنوان ” تملك الشركات ذات رأس المال الأجنبي للحقوق العينية المحدودة و العقارية ) من قبل الإدارة العامة لسجل الأراضي و السجل العقاري المتعلقة بهذا الموضوع  .
 
المصادر :
 
 

 

 

 

 

 

 

الإعلانات